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松江法院去年受理60余件涉长租公寓房屋租赁合同纠纷案:馅饼还是陷阱?

   转载 发布时间:2019-02-21 08:45:30   来源:周到客户端   举报
【导读】时代在变迁,社会在不断进步,尤其是互联网技术的发展和金融机构的介入,使得租房这件听起来很简单的事,有了新花样和新玩法。小张大学毕业刚参加工作,每月工资收入不高,既要“房美价廉”,又要地段合适,最好是拎包入住,找房子住成...
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时代在变迁,社会在不断进步,尤其是互联网技术的发展和金融机构的介入,使得租房这件听起来很简单的事,有了新花样和新玩法。

小张大学毕业刚参加工作,每月工资收入不高,既要“房美价廉”,又要地段合适,最好是拎包入住,找房子住成了大难题。

这时候,有个天天在地铁上、公交车站牌铺天盖地做广告的、看起来很高大上的长租公寓公司销售找到小张,向他推销公司统一装修后向租客分租可以拎包入住的长租公寓,不仅不需要租房押金,而且房租还可以从他们合作方那里办个“租房贷”分期还款,相当于按月支付房租,甚至房租还可以九折优惠?

有这样的好事?

听起来是不是完美呢?

但是,法律人善于透过现象看本质,让我们用法律人的视角深入分析一下。

当传统的房屋租赁关系,转变成这样的模式出现在法律人面前的时候,我们不禁要深思,真的像它看起来的这么美么?

这种经典的“房屋托管+标准化装修+租后服务”长租公寓模式,其中涉及到四方主体,三个法律关系。

在法律人看来,这种模式最大的问题是:突破了合同相对性!

以上面的长租公寓模式为例,通俗点来说:

房子是房东的,而和房东签合同的、按月向房东支付租金是长租公寓公司。租客住在房子里,和长租公寓公司签合同向长租公寓公司支付租金的。

同时,长租公寓公司还引入了一个金融公司作为租房贷资金方,租客通过租房贷形式,提前向长租公寓公司一次性支付了12个月或者24个月的房屋资金。

结果:

公寓方一手托三方。大量的租房资金被公寓方提前套取了,而这笔资金目前缺乏监管。如果公寓方将大量资金用于不断复制上述模式,实现病毒式扩张甚至挪作他用,一旦出现资金链断裂,这非常危险。

租客的签约,意味着以个人信用作承诺,获得了一笔租金贷款,而金融机构在签约之后,则将一年的租金全部打给中介,租客每月按期缴纳的房租,实质上是分期偿还银行或金融机构借出的贷款和利息。

如果中介再采用分期支付的方式向房东支付租金,则意味着相当一部分体量的资金将会被中介所持有,不论是继续高价收房还是投资渔利,都有了套利的空间。

只要这一模式能持续下去,中介便可成为庞大的资金池。反之,如果没有更多的房源可供中介继续收购,那么资金链就面临着断裂的风险。

当公寓方跑路之后?

从法律层面分析这个问题:租客和房东双输

◆ 房东和公寓方签订的房屋租赁合同

公寓方违反合同约定没有按月支付房租,房东自然要收回房屋,要求租客搬出。

◆ 公寓方与租客签订的转租合同

租客已经按照合同约定,以贷款形式提前一次性支付一年或者两年的房租,钱已经由金融公司代为全部支付给公寓方。

租客不存在违约行为,享有租赁权利,公寓方违约理应赔偿,但公寓方已经跑路了?谁来承担违约责任?

房东要收回房屋,而租客和房东之间没有任何法律意义上的直接合同关系,租客很难向房东抗辩。◆ 租客和租房贷资金方签订的贷款合同

钱已经贷给租客,租客必须要承担还款责任。

经过上述几番博弈之后,

所以,最终实际上由承担损失?

租客:房东要收房,贷款还要还

不但面临要被房东赶出去,居无定所的境地,还要按月支付还款,真是“雪上加霜”,生无可恋。

房东:租金没收到,租客不肯搬

虽然从法律上来说,房东可以向公寓方主张支付欠付租金和违约金,但……公寓方已经卷款跑路了啊………房子迟迟收不回来,再说里面住的是同样损失惨重的租客,真要赶租客出去,也不是那么容易的。

金融公司:租客仍应还款,可能有坏账,但坏账率应该不大,基本上没太多损失

公寓方:套取了大量资金卷走跑路,留下一地鸡毛

据统计,2018年以来,松江区法院共受理涉长租公寓房屋租赁合同纠纷案件六十余件,部分为房客起诉长租公寓要求解除租赁合同,部分为房东起诉长租公寓要求支付租金。

面对长租公寓频发的大量“被套路”乱象,法官提醒:

◆ 租房者在签订合同、使用金融贷款时要注意哪些细节?

首先,租房者在签订合同的时候一定要仔细阅读条款,明白自己所签署材料的内容,避免陷入“租金贷”的陷阱中。

其次,如果一定要使用金融贷款的形式支付租金,要选一些在金融贷款方面有良好信用记录的平台,最好是有中介机构托管的。

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